WOZ-waarde en huurpunten in 2026: hoeveel telt de WOZ mee in het WWS?
De WOZ-waarde van een woning speelt een belangrijke rol bij het bepalen van het aantal punten binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor veel verhuurders is dit een van de onderdelen die de meeste invloed heeft op de totale puntentelling. Een hogere WOZ-waarde kan namelijk leiden tot meer huurpunten en daarmee tot een hogere maximale huurprijs.
In dit artikel leggen we uit hoe de WOZ-waarde meetelt in de puntentelling van een huurwoning in 2026, hoeveel punten een hogere WOZ-waarde kan opleveren en waarom het soms interessant kan zijn om een taxatie te laten uitvoeren om een hogere WOZ-waarde te onderbouwen.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de door de gemeente vastgestelde waarde van een woning volgens de Wet waardering onroerende zaken. Gemeenten bepalen deze waarde jaarlijks op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, de ligging, het type woning, het woonoppervlak en de grootte van het perceel.
De WOZ-waarde wordt gebruikt voor verschillende belastingen, maar speelt ook een rol bij de maximale huurprijs van een woning binnen het woningwaarderingsstelsel.
Hoe telt de WOZ-waarde mee in het WWS?
In het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend op basis van twee onderdelen van de WOZ-waarde: de totale WOZ-waarde van de woning en de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak. De uitkomsten van deze twee berekeningen worden bij elkaar opgeteld.
Voor de berekening worden in 2026 de volgende factoren gebruikt:
- Punten voor de totale WOZ-waarde: WOZ-waarde gedeeld door ongeveer 15.000
- Punten voor de WOZ-waarde per m²: WOZ-waarde per m² gedeeld door ongeveer 250
Deze berekening zorgt ervoor dat zowel de totale waarde van de woning als de waarde per vierkante meter invloed hebben op het aantal huurpunten.
Voorbeeld van een WOZ-berekening
Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van 375.000 euro en een gebruiksoppervlak van 90 m².
- WOZ-waarde: 375.000 / 15.000 = 25 punten
- WOZ-waarde per m²: 375.000 / 90 = 4.167 euro per m²
- Punten voor WOZ per m²: 4.167 / 250 ≈ 16,7 punten
Het totaal aantal WOZ-punten komt in dit voorbeeld uit op ongeveer 41,7 punten. Dit laat zien dat de WOZ-waarde een aanzienlijk deel van de totale puntentelling kan vormen.
Hoeveel extra punten levert een hogere WOZ-waarde op?
Een stijging van de WOZ-waarde kan een duidelijke invloed hebben op het aantal huurpunten. Als de WOZ-waarde van een woning met 100.000 euro stijgt, levert dat via de eerste berekening ongeveer 6,7 extra punten op.
Daarnaast stijgt ook de WOZ-waarde per vierkante meter. Hoeveel extra punten dat oplevert hangt af van de grootte van de woning.
Onderstaande voorbeelden geven een indicatie van het effect van een WOZ-stijging van 100.000 euro.
| Woonoppervlak | Extra punten door WOZ-stijging |
|---|---|
| 60 m² | ongeveer 13,4 punten |
| 80 m² | ongeveer 11,7 punten |
| 100 m² | ongeveer 10,7 punten |
| 120 m² | ongeveer 10 punten |
Dit betekent dat een stijging van de WOZ-waarde met 100.000 euro in veel gevallen ongeveer 10 tot 13 extra huurpunten kan opleveren.
De WOZ-cap in het WWS
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur geldt er een beperking voor het aantal punten dat uit de WOZ-waarde mag komen. Deze regel wordt de WOZ-cap genoemd.
Wanneer een woning in totaal 187 punten of minder heeft, mag het aantal WOZ-punten maximaal ongeveer 33 procent van het totale aantal punten zijn. Dit betekent dat een hogere WOZ-waarde niet altijd volledig doorwerkt in de puntentelling.
Bij woningen met een hogere puntentelling kan de WOZ-waarde echter nog steeds een belangrijke rol spelen.
Wanneer kan het interessant zijn om de WOZ-waarde te laten verhogen?
Veel woningeigenaren maken bezwaar tegen hun WOZ-waarde omdat deze volgens hen te hoog is. Voor verhuurders kan het soms juist interessant zijn wanneer de WOZ-waarde hoger wordt vastgesteld.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:
- de WOZ-waarde relatief laag is ten opzichte van vergelijkbare woningen
- de woning recent is verbeterd of gerenoveerd
- de woning in een sterk stijgende woningmarkt ligt
- de woning net onder een belangrijke puntengrens zit
In dergelijke situaties kan een hogere WOZ-waarde leiden tot extra huurpunten.
Een taxatie als onderbouwing voor een hogere WOZ-waarde
Wanneer een verhuurder van mening is dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld, kan een taxatie worden gebruikt als onderbouwing om een hogere waarde aan te tonen. Een taxatierapport geeft inzicht in de actuele marktwaarde van een woning en kan worden vergeleken met recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen.
Als uit de taxatie blijkt dat de marktwaarde hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde, kan dit worden gebruikt bij een verzoek tot herziening van de WOZ-waarde.
Voor verhuurders kan dit indirect leiden tot een hogere puntentelling binnen het woningwaarderingsstelsel.
WOZ-punten laten analyseren bij een verhuurtaxatie
Bij een verhuurtaxatie wordt vaak ook gekeken naar de puntentelling van een woning, inclusief de invloed van de WOZ-waarde. Daarbij kan worden berekend hoeveel punten de woning krijgt en hoe een andere WOZ-waarde het puntentotaal zou beïnvloeden.
Voor verhuurders kan dit waardevolle inzichten opleveren, vooral wanneer een woning net onder een belangrijke puntengrens zit.
Door de puntentelling goed te laten analyseren kan duidelijk worden welke factoren het meeste effect hebben op de maximale huurprijs van een woning.