Taxatie woning in verhuurde staat
Een woning taxeren is één ding. Een woning taxeren terwijl er een huurder in zit, is een ander verhaal. De waarde in verhuurde staat wijkt af van de vrije marktwaarde en dat heeft directe gevolgen voor wat banken accepteren, wat je betaalt en wat je kunt doen met je pand.
Wat is een taxatie in verhuurde staat?
Bij een gewone woningtaxatie kijkt de taxateur naar wat een woning waard is als die leeg en vrij beschikbaar is. Bij een taxatie in verhuurde staat is dat anders. De taxateur houdt rekening met het feit dat er een huurder in het pand zit, wat de huurprijs is en hoe lang het huurcontract loopt.
Een verhuurde woning is daardoor in de meeste gevallen minder waard dan een vergelijkbaar leeg pand. Een koper kan er niet zomaar in en is gebonden aan de bestaande huurovereenkomst. Dat drukt de waarde. Hoeveel precies, hangt af van de huurprijs, het type contract en de marktsituatie in de regio.
Wanneer heb je een taxatie in verhuurde staat nodig?
De meest voorkomende situaties zijn:
- Je wilt een verhuurde woning financieren of herfinancieren
- Je koopt een woning met een huurder erin
- Je zet een verhuurpand over naar een BV
- Je bank vraagt om een NWWI-taxatierapport
In al deze gevallen accepteert de bank geen standaard taxatie. Ze willen de waarde in verhuurde staat weten, vastgelegd in een officieel rapport. Zonder dat rapport kom je niet verder in het financieringsproces. Het kan ook voorkomen dat een notaris of accountant om een taxatie vraagt, bijvoorbeeld bij een erfenis of verdeling van vermogen waarbij verhuurde woningen betrokken zijn.
Hoe verschilt dit van een normale woningtaxatie?
Bij een reguliere taxatie gaat de taxateur uit van de vrije verkoopwaarde. Dat is de prijs die een koper zou betalen voor een leeg pand dat hij zelf kan betrekken. Bij een verhuurtaxatie kijkt de taxateur naar andere factoren. De hoogte van de huur speelt een rol, net als het soort huurcontract en de looptijd. Ook het puntenstelsel (WWS) en het energielabel kunnen invloed hebben op de waarde in verhuurde staat. Een woning die te duur wordt verhuurd ten opzichte van het puntentotaal brengt risico’s met zich mee voor een nieuwe eigenaar.
Het verschil in uitkomst kan aanzienlijk zijn. Soms ligt de waarde in verhuurde staat tien tot twintig procent lager dan de vrije marktwaarde. In de vrije sectormarkt kan dat percentage anders uitvallen, afhankelijk van de huurprijs ten opzichte van vergelijkbare panden in de omgeving.
Een ander verschil is de manier waarop de taxateur naar het rendement kijkt. Bij verhuurde woningen speelt het huurrendement een rol in de waardebepaling. Een pand met een lage huur ten opzichte van de markt kan een hogere waarde hebben dan een pand dat boven de markthuur zit, omdat het laatste meer risico’s met zich meebrengt bij huurderswisseling.
Wat doet een taxateur bij verhuurde woningen?
De taxateur beoordeelt het pand zelf, maar kijkt ook naar de huurconstructie. Hij analyseert de huurprijs, het type contract, het aantal WWS-punten en de maximale huur die wettelijk is toegestaan. Op basis daarvan stelt hij de waarde van de woning in verhuurde staat vast. Ook vergelijkt de taxateur het pand met recente verkopen van vergelijkbare verhuurde woningen in de regio. Zo ontstaat een objectief beeld van wat het pand op de markt waard is in de huidige staat. Het eindresultaat is een NWWI-gecertificeerd taxatierapport dat door alle Nederlandse banken wordt geaccepteerd. Dat rapport is de basis voor financiering, herfinanciering of overdracht.
Welke woningen komen in aanmerking?
Een taxatie in verhuurde staat is mogelijk voor vrijwel alle verhuurde woningen. Het gaat om zelfstandige woningen, appartementen en beleggingspanden. Zowel particuliere verhuurders met één pand als beleggers met meerdere verhuurde woningen kunnen bij ons terecht.
We taxeren panden in de sociale sector, de vrije sectormarkt en alles daartussenin. De huurconstructie bepaalt mede hoe de taxatie wordt uitgevoerd en wat de uitkomst is. Wij werken door heel Nederland en zijn NRVT-geregistreerd.
Wat als je pand net onder of boven een huurgrens zit?
De grens tussen sociale huur en vrije sector heeft invloed op de waarde in verhuurde staat. Een pand dat net onder de liberalisatiegrens zit, valt onder huurbescherming. Dat beperkt de mogelijkheden voor een nieuwe eigenaar en heeft effect op de waarde.
Een taxateur die gespecialiseerd is in verhuurde woningen begrijpt deze nuances. Hij weet hoe het puntenstelsel werkt, wat de invloed is van het energielabel en hoe huurprijsbescherming de waarde van een woning in verhuurde staat beïnvloedt.
Wat kost een verhuurtaxatie?
De kosten hangen af van het type pand en de locatie. Neem vrijblijvend contact op voor een offerte op maat. We geven je snel duidelijkheid over wat een taxatie in jouw situatie kost en hoe lang het duurt.
Veelgestelde vragen over verhuurtaxaties
Wat is het verschil tussen een taxatie in verhuurde staat en een gewone taxatie?
Bij een gewone taxatie gaat de taxateur uit van de vrije marktwaarde. Bij een taxatie in verhuurde staat telt de huurconstructie mee. Dat leidt in de meeste gevallen tot een lagere waarde.
Waarom is de waarde in verhuurde staat lager?
Een verhuurde woning is minder aantrekkelijk voor kopers die er zelf in willen wonen. Bovendien brengt een lopend huurcontract risico’s met zich mee. Die factoren verlagen de waarde.
Accepteert mijn bank een verhuurtaxatie van jullie?
Ja. Wij zijn NRVT-geregistreerd en werken met NWWI-gecertificeerde rapporten. Die worden geaccepteerd door alle Nederlandse banken.
Hoe lang duurt een verhuurtaxatie?
Na de inspectie ontvang je het rapport doorgaans binnen enkele werkdagen.
Kan ik ook een taxatie aanvragen als ik meerdere verhuurde woningen heb?
Ja, we taxeren zowel losse panden als meerdere verhuurde woningen. Neem contact op voor de mogelijkheden.
Wat als mijn pand in de vrije sector valt?
Ook voor vrije sectorwoningen stellen wij de waarde in verhuurde staat vast. De taxatie werkt hetzelfde, maar de huurprijsbescherming speelt een kleinere rol.