Wat betekent ‘marktwaarde in verhuurde staat’?

De marktwaarde in verhuurde staat is:

De waarde van een woning waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat de woning verhuurd is en niet direct vrij beschikbaar is voor eigen gebruik.

Dat betekent dat een koper – en dus ook een bank – niet alleen kijkt naar het object zelf, maar vooral naar de beperkingen en inkomsten die bij de huursituatie horen.

Belangrijk verschil met een woning in vrije staat:

• De woning kan niet direct leeg worden opgeleverd
• De huurder heeft wettelijke bescherming
• De koper neemt bestaande rechten en plichten over

Waarom is een verhuurde woning minder waard dan een lege woning?

In de meeste gevallen ligt de marktwaarde in verhuurde staat lager dan de waarde in lege staat. Dat komt niet door de woning zelf, maar door de risico’s en beperkingen voor een nieuwe eigenaar.

De belangrijkste redenen:

• Beperkte zeggenschap over de woning
• Onzekerheid over huuropbrengsten op lange termijn
• Beperkte mogelijkheden tot verkoop of eigen gebruik
• Wet- en regelgeving rondom huurbescherming

Deze factoren maken een verhuurde woning minder aantrekkelijk voor een brede groep kopers, wat de waarde drukt.

Welke factoren bepalen de marktwaarde in verhuurde staat?

Een taxateur beoordeelt altijd het totaalplaatje. De volgende factoren spelen vrijwel altijd een rol:

1. Het type huurovereenkomst

Niet elke huurovereenkomst heeft dezelfde impact op de waarde.

Bijvoorbeeld:

• Onbepaalde tijd vs. bepaalde tijd
• Tijdelijke verhuur of reguliere verhuur
• Wel of geen opzeggingsmogelijkheden

Hoe sterker de huurbescherming, hoe groter de invloed op de waarde.

2. De hoogte van de huur

De actuele huur wordt afgezet tegen:

• Markthuur
• Wettelijke huurgrenzen
• Toekomstige indexatiemogelijkheden

Een lage huur die niet eenvoudig kan worden aangepast, drukt de waarde sterker dan een marktconforme huur.

3. Duur van de verhuur en perspectief op leegkomen

Een woning die al jarenlang wordt verhuurd zonder uitzicht op beëindiging van de huur, wordt anders beoordeeld dan een woning waarbij de huurovereenkomst op korte termijn kan eindigen.

Dit toekomstperspectief is cruciaal voor zowel beleggers als banken.

4. Type woning en doelgroep

Het soort woning speelt eveneens een rol:

• Appartement vs. eengezinswoning
• Locatie en courantheid
• Geschiktheid voor particuliere of professionele beleggers

Hoe breder de doelgroep, hoe minder waardedrukkend de verhuurde staat is.

5. Wet- en regelgeving

Wetgeving rondom huurbescherming, puntensystemen en huurprijsregulering beïnvloeden direct de waarde.

Een taxateur houdt rekening met:

• Huidige regelgeving
• Verwachte beleidswijzigingen
• Beperkingen op huurverhogingen

Waarom kun je de marktwaarde niet zelf betrouwbaar berekenen?

Hoewel online tabellen en voorbeelden een globale indruk kunnen geven, zijn ze onvoldoende voor beslissingen richting banken of financiering.

Dat komt omdat:

• Elke huursituatie uniek is
• Contractdetails doorslaggevend zijn
• Banken specifieke eisen stellen aan taxaties

Een taxateur weegt factoren tegen elkaar af in plaats van ze simpelweg op te tellen.

Wanneer vraagt een bank specifiek om een verhuurtaxatie?

Banken vragen vaak expliciet om een taxatie in verhuurde staat bij:

• Aankoop van een verhuurde woning
• Herfinanciering van een verhuurd object
• Oversluiten of aanpassen van een lening

Een reguliere taxatie wordt dan meestal niet geaccepteerd.

Wat betekent dit voor jouw situatie?

Op basis van algemene regels is vaak wel een inschatting te maken, maar zekerheid krijg je pas door jouw situatie specifiek te bekijken.

Daarom is het verstandig om vooraf kort te laten beoordelen:

• of een verhuurtaxatie nodig is
• en zo ja, welke aanpak het beste past