Hoe wordt de marktwaarde van een woning in verhuurde staat bepaald?
Dit artikel gaat niet over hoe een taxateur of bank de marktwaarde bepaalt. Dat leggen we elders uitgebreid uit. Hier beantwoorden we één andere, heel concrete vraag:
Kun je de marktwaarde van een woning in verhuurde staat zelf berekenen – en zo ja, tot hoever? Veel particuliere verhuurders proberen dit, vaak met tabellen, percentages of voorbeelden. Soms helpt dat om een gevoel te krijgen, maar vaak leidt het juist tot verkeerde verwachtingen richting de bank. Hieronder lees je wat wel zinvol is om zelf te doen, waar het misgaat en wanneer rekenen stopt en beoordelen begint.
Waarom mensen willen rekenen (en dat logisch is)
De behoefte om zelf te berekenen ontstaat meestal omdat iemand:
- snel wil weten of een aankoop haalbaar is
- wil inschatten hoeveel hij kan financieren
- wil voorkomen dat een taxatie achteraf tegenvalt
Online zoeken mensen dan op termen als berekenen, tabel of percentage. Dat is begrijpelijk, maar het suggereert een zekerheid die er in de praktijk niet is.
Wat je zelf wél globaal kunt inschatten
Zelf rekenen kan nuttig zijn, zolang je het ziet als oriëntatie, niet als uitkomst.
1. Een bandbreedte, geen waarde
Je kunt grofweg inschatten:
- wat de woning in lege staat waard zou zijn
- hoe hoog de huidige huur is
- of die huur duidelijk onder of boven de markt ligt
Dat geeft je een gevoel voor orde van grootte, niet voor een acceptabele taxatiewaarde.
2. De relatie tussen huur en waarde
Veel rekenvoorbeelden kijken alleen naar:
- jaarlijkse huur
- gedeeld door een (veronderstelde) waarde
Dat zegt iets over rendement, maar nauwelijks iets over verhandelbaarheid of risico — precies waar banken op letten.
De leegwaarderatio: waarom dit geen berekening is
De leegwaarderatio wordt vaak gezien als dé manier om de waarde van een verhuurde woning te berekenen. In werkelijkheid is het:
- een fiscale hulpmethode
- gebaseerd op gemiddelden
- zonder context van jouw huurovereenkomst
Belangrijk om te weten:
- de leegwaarderatio houdt geen rekening met contractduur
- zegt niets over opzeggingsmogelijkheden
- wordt door banken vaak niet zelfstandig geaccepteerd
Het is een richtingaanwijzer, geen onderbouwing.
Waar zelf berekenen structureel tekortschiet
Zelf rekenen stopt op het punt waar beoordeling nodig is.
1. Contractdetails zijn doorslaggevend
Twee woningen met dezelfde huur kunnen een totaal andere waarde hebben door:
- type huurovereenkomst
- looptijd
- beëindigingsmogelijkheden
Dat is niet te vangen in een tabel.
2. Wetgeving laat zich niet samenvatten in percentages
Huurprijsbescherming, puntensystemen en toekomstige regulering beïnvloeden waarde, maar werken niet lineair. Kleine verschillen kunnen grote gevolgen hebben.
3. Banken kijken anders dan particuliere kopers
Waar een belegger soms rekent vanuit rendement, kijkt een bank vooral naar:
- risico
- verhandelbaarheid
- worst-case scenario’s
Daarvoor is een berekening onvoldoende.
Wanneer zelf rekenen wél zinvol is
Zelf rekenen heeft absoluut waarde wanneer je:
- verschillende objecten vergelijkt
- een eerste selectie wilt maken
- wilt bepalen of verder onderzoek logisch is
Maar het vervangt geen beoordeling van jouw specifieke situatie.
Wanneer rekenen niet meer volstaat
Zodra een bank betrokken is — bij aankoop, herfinanciering of aanpassing van een lening — is een berekening vrijwel nooit genoeg.
In die gevallen wordt meestal gevraagd om:
- een taxatie in verhuurde staat
- met expliciete onderbouwing van risico’s en aannames
Wat is dan verstandig?
In plaats van eindeloos rekenen is het vaak efficiënter om één korte check te doen:
- klopt mijn denkrichting?
- vraagt de bank hier om een verhuurtaxatie?
- zo ja, welke aanpak past?